Foire aux questions sur l'évaluation foncière

 Le rôle d'évaluation est le registre dans lequel apparaît la valeur réelle des immeubles situés sur le territoire de la Ville de Rouyn-Noranda. De plus, il est la base du partage fiscal entre les contribuables, d'où l'importance qu'il soit précis et complet afin d'en assurer l'équité.

La valeur réelle ou marchande d'une propriété est sa valeur d'échange sur un marché libre et ouvert à la concurrence, c'est-à-dire, le prix le plus probable que le propriétaire aurait été capable d'obtenir pour sa propriété à la date de référence du rôle d'évaluation.

S'appuyant sur le relevé technique qui a été effectué lors de la visite par l'un des techniciens en inspection immobilière, l'évaluateur établit son opinion de la valeur réelle d'un immeuble sur la base des trois (3) méthodes reconnues, soit :

• La MÉTHODE DE COMPARAISON qui permet de se faire une opinion sur la valeur d'une propriété en comparant des ventes récentes d'immeubles semblables dans un même voisinage, tout en tenant compte des points de divergence entre les propriétés.
• La MÉTHODE DU COÛT qui permet de formuler une opinion sur la valeur d'une propriété en établissant sont coût de remplacement à neuf moins la dépréciation, auquel on ajoute la valeur marchande du terrain.
• La MÉTHODE DU REVENU qui permet d'analyser la valeur d'une propriété à revenus (résidentielle, commerciale ou industrielle) en obtenant une indication de la valeur par la capacité de l'immeuble à produire des revenus de loyer. Donc, lors de la préparation d'un rôle foncier, le Service de l'évaluation et de la taxation transmet un formulaire à tous les propriétaires d'immeuble locatif afin que ceux-ci nous indiquent les revenus et les dépenses de leur immeuble. Cette procédure est effectuée à tous les trois ans.

La valeur réelle est établie en tenant compte des conditions du marché qui prévalaient 18 mois avant la date d'entrée en vigueur du rôle.

L'évaluateur dresse le rôle d'évaluation pour trois exercices financiers consécutifs. C'est donc dire qu'à moins de modifications apportées à la propriété, la valeur réelle inscrite au rôle est la même pour toute la durée du rôle, soit trois ans.

Le Service de l'évaluation et de la taxation a comme mission de réaliser l’ensemble des travaux d’évaluation foncière et ce, dans le respect de la Loi sur la fiscalité municipale.

Le Service a l’obligation légale de constituer un dossier contenant la description de chaque immeuble situé sur le territoire de la ville et de tenir cette information à jour. Cette responsabilité est essentielle à la réalisation du rôle triennal d’évaluation foncière.

L’évaluateur a trois mandats principaux :

• Tenir l’inventaire des immeubles
• Établir la valeur réelle de ces immeubles
• Justifier les opinions des valeurs inscrites au rôle d’évaluation lors des demandes de révision

Pour effectuer son travail, il s’appuie sur les caractéristiques physiques des propriétés, analyse le marché des secteurs géographique et certaines données économiques. Il a ensuite recours à des méthodes d’évaluation reconnues.

Dans le cas des propriétés résidentielles, les principaux facteurs qui déterminent la valeur sont :

• Le secteur
• Les dimensions du terrain
• La superficie des bâtiments ainsi que les constituantes (matériaux)
• L’âge de la propriété, ajusté pour tenir compte de toute rénovation ou de tout ajout majeur
• La qualité et la complexité de la construction

Selon la Loi sur la fiscalité municipale, la Ville est dans l’obligation de visiter les propriétés afin de s’assurer de l’exactitude des données qui servent à actualiser le rôle d’évaluation foncière (maintien d’inventaire) et ce, au moins une fois tous les neuf ans.

Pour ce faire, les représentants de l’évaluateur, soit les techniciens en inspection immobilière, procèdent à l’inventaire des bâtiments pour relever, sur place, les caractéristiques physiques de chacun des immeubles. Le technicien en inspection immobilière relève tout ce qui contribue à établir la valeur réelle de la propriété. Il prend des mesures, fait un croquis du bâtiment, spécifie les matériaux de l’intérieur et de l’extérieur, prend des photographies de l’extérieur du bâtiment et note les caractéristiques de l’emplacement.

Chaque technicien en inspection immobilière est muni d’une carte l’identifiant clairement (voir l'article 15 de la Loi sur la fiscalité municipale).

Tel que stipulé par le même article, les visites des propriétés ont lieu entre 9 heures et 21 heures, du lundi au samedi sauf un jour férié.

Un avis sera laissé sur place signalant le passage d’un technicien en inspection immobilière. Il sera de votre responsabilité de communiquer avec le technicien en inspection immobilière dont le numéro de téléphone apparaît sur l’avis afin de fixer un rendez-vous.

Si vous n'effectuez aucun suivi, la Ville de Rouyn-Noranda pourrait entamer des procédures, telles que prescrites par la Loi sur la fiscalité municipale.

Plusieurs raisons peuvent motiver l’inspection d’une propriété :

• À la suite de l’octroi d’un permis de construction, de rénovation ou de démolition, des travaux ont été réalisés et ces derniers pourraient avoir un impact sur la valeur de l’immeuble;
• La propriété a été vendue : dans les mois qui suivent la transaction, l’évaluateur doit s’assurer que la description de l’immeuble apparaissant à ses dossiers correspond bien à l’immeuble vendu;
• La Loi sur la fiscalité municipale oblige le Service de l'évaluation et de la taxation à s’assurer au moins une fois tous les neuf ans de l’exactitude des données en sa possession.

C'est pourquoi le libre accès à votre propriété est important : le représentant de l’évaluateur municipal doit pouvoir la visiter, l’examiner et vous poser quelques questions pour compléter votre dossier.

De plus, l’article 15 de la Loi sur la fiscalité municipale précise que l’évaluateur ou son représentant peut, dans l’exercice de ses fonctions, visiter et examiner un bien situé dans le territoire de la municipalité locale, entre 8 h et 21 h du lundi au samedi, sauf un jour férié.

Les conséquences de la visite dépendent de la situation observée :

• Aucun changement à votre propriété depuis la dernière inspection :

La visite n’aura aucune conséquence sur la valeur.

• Des modifications mineures à votre propriété ont été réalisées :

Cela demeure sans effet sur le rôle d’évaluation en vigueur et aucune facture de taxes supplémentaire n’est émise. Cependant, au rôle triennal suivant, les éléments recueillis par l’inspecteur seront considérés par l’évaluateur dans l’établissement de la nouvelle valeur de la propriété.

• Des changements importants à votre propriété ont été réalisés :

Votre dossier de propriété est acheminé à l’évaluateur qui doit réviser le rôle d’évaluation pour tenir compte de la nouvelle description de l’immeuble.

Par exemple, la construction d’un garage ou d’une remise, l’aménagement du sous-sol ou la démolition d’un bâtiment, ces événements peuvent entraîner une modification de la valeur réelle de votre propriété. Le propriétaire est informé d'une modification au moyen d'un certificat de l'évaluateur et avis de modification du rôle d'évaluation foncière.

• Exemple de certificat

La matrice graphique est un document cartographique représentant le territoire d’une municipalité et sur lequel apparaissent notamment le cadastre, les unités d’évaluation et les matricules identifiant les propriétés.

La matrice graphique est du domaine public. Donc, toute personne peut consulter la matrice graphique ou se procurer une copie d'un extrait, selon les frais exigibles en vigueur.

De plus, la Ville de Rouyn-Noranda a mis en ligne la matrice graphique de tout son territoire ainsi que l’imagerie aérienne dont la prise de vue est mai 2021.

Consulter la matrice graphique